[손에 잡히는 경제] 부동산 P2P대출

1. 부동산 중개수수료 지불시 별도 부가가치세 10%를 납부해야하나?
(중개수수료가 100만원이면 100만원만 내면 되는 것인지 vs 부가세까지 더해서 110만원을 내야 하는 것인지)

-> 결론적으로 내야 할 수도 있고, 안 낼수도 있다.
부가가치세를 받는 것은 적법하다. 그러니 공인중개사는 부가세 10%를 더 내라고 할 권리가 있다. 공인중개사 법에는 부가세를 따로 내라, 내지 말아라 정해놓은 것은 없다. 다만, 중개수수료의 상한선만 정해놓고 있다. 쉽게 말해, 상한선이 100만원이면 100만원까지만 중개보수를 받을 수 있다. 그런데 거기에 부가세 10%는 또 따로 더해서 받아도 되는 걸로 정부가 유권해석을 내려준 적이 있다. 예를 들어 요율표에 나와 있는 중개수수료 상한선이 100만원인데 부가세 포함해서 110만원 달라고 해도 공인중개사법 위반이 아니다. 그렇다고 늘 부가세 10%를 따로 내야하는 것은 아니다. 중개수수료도 깎아달라고 흥정할 수 있다. 부동산 중개업소에 붙어있는 중개 보수 요율표를 잘 보면 상한요율이 있는데, 그 금액 이상을 받지 말라는 것이지 그만큼을 꼭 내야 한다는 것은 아니다. 그 안에서 얼마든지 흥정할 수 있고, 요율표에도 흥정하라고 나와 있다.

 

-> 결론 : 중개사는 부가세를 추가로 달라고 할 권리가 있고, 손님은 중개수수료 자체를 깎아달라고 할 권리가 있다. 결국 누가 양보하느냐에 달려 있는 것. 협상 과정에서 법정 수수료 상한선 이내에서 부가세를 포함한 금액으로 협의가 가능하다. 그러니 소비자는 전세계약서나 매매계약서를 쓸 때, 공인중개사와 중개 보수를 미리 정하고 부가세 10%를 더 낼 생각을 해야하고, 그 금액을 계약서에 정확히 써야한다. 보수 흥정이 안 되었으면 공란으로 해야지 금액 확인도 안하고 도장 찍으면 나중에 부가세를 더 내야하는 피해를 볼 수 있다.

 

2. 부동산 P2P대출 특징과 주의할 점
* P2P(Peer To Peer) 대출 : 일종의 크라우드 펀딩으로, 은행과 같은 금융기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼을 통해 개인끼리 돈을 빌려주고 돌려받는 새로운 대출 서비스
- 대출신청인이  P2P 서비스를 제공하는 웹사이트 등의 플랫폼에 대출을 신청하면, 다수의 투자자가 십시일반으로 자금을 빌려주고 정해진 기간동안 이자를 얻는 방식.
- 대부업체와 달리, P2P대출은 돈을 가진 사람이 직접 자신이 돈을 빌려줄 사람을 선택하고, 그 사람에게 얼마를 빌려줄 것인지 금액을 정하는 방식으로, 현재 영업 중이거나준비 중인 P2P업체는 적게 쳐도 30곳, 많게는 60곳에 이름

Q. 부동산  P2P대출이 상대방의 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 건가요?
P2P대출 상품이 다양해서 부동산을 담보로 잡고 개인에게 돈을 빌려주는 방식도 있지만, 오늘 이야기 하는 것은 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 짓겠다는 건설업자들에게 돈을 빌려주는 방식. 이 방식은 담보를 잡고 빌려준다기보다는 건물을 짓겠다는 사업계획을 듣고 돈을 빌려주는 것.
예를 들면, 수도권 어딘가에 몫이 좋은 곳이 있어 집을 지으려고 하는데 그 땅을 살 돈을 빌려달라, 혹은 서울 어딘가에 오피스텔을 지을 건데 땅 값과 건축비를 빌려 주면 많게는 연  20%의 이자를 주겠다는 것입니다.

 

Q. 은행에서 돈을 빌리지 왜 개인한테 돈을 빌리려고 하는 건가요?
일단 자금 조건에서는 은행에서 돈을 빌릴 조건이 안 되는 것. 은행은 담보가 있어야 돈을 빌려주는데 계획만 있지 땅도 안 샀고, 건물도 지어지지 않았으니 아직 돈을 빌려준다. 지방자치단체에 인허가가 나지 않은 경우일 수도 있다. 대신 땅사고 건물 짓고 분양도 잘되면 그걸 담보로 은행이 대출을 해주니 일단 먼저 빌려다는 것.

 

Q. 부동산 개발 계획서만 보고 돈을 빌려달라는 것인데, 대출에 대한 안전장치는 있을까요?
물론 그냥 말만하면 믿지 않기 때문에 중개 업체들 나름대로 안전장치를 내걸고 있다. 돈을 빌려주면 집 지을 땅에 근저당권을 설정한다거나 신탁회사에서 투자금 계좌를 보호한다는 일반적인 것이 있습니다. 변호사를 두고 투자금 계좌를 관리 한다든지 시공사가 공사를 끝까지 책임지겠다는 책임 확약서를 준다든지

 

Q. 계획서를 가지고 돈을 빌려간 후에 돈 받은 그 다음 날부터 연락이 안 되면 어떻게 되나요?
그런 가능성이 없지는 않다. 시중은행도 가끔 대출사기를 당한다. 이만큼의 매출을 하고 있다고 냈는데 알고 보니 아닌 경우들. 건설업자들도 갑자기 사라질 수도 있는 것이고, 아니면 파산 신청을 할 가능성이 있다. 이렇게 은행도 못 할 수도 있는데 이것을 개인이 선별해 내기는 쉽지 않을 것이다. 대출을 중개해주는  P2P 대출 업체를 믿을 수 밖에 없다.

 

Q. P2P대출 중개 업체는 회사를 소개해주는 입장이니 수수료를 받을텐데, 그 업체가 안전한 건지 검증을 하거나 검증이 잘못되었을 때 책임을 지는 것은 없나?
P2P대출업체가 법적으로 책임을 지는 건 없다. 약속대로 하지 않으면 사기이므로 금감원이나 검찰에 신고를 해야 할 것. 관련법이 없어서 투자자가 안심할 수 있도록 일일이 법적으로 규제할 수 있는 장치는 아직 없다.

 

Q. 그럼 중간에서 감독을 제대로 안하고 부실한 업체를 소개해 주었더라도 중간에 있는 P2P 업체가 손해를 보는 것은 없는 건가?
투자자의 돈을 모아서 대출을 해주는 것이기 때문에 금전적인 손해는 없다.

 

Q. 제도적 보완점이 필요하지는 않나?
P2P 대출 업체를 규제할 법은 없으니, 이 업체는 대부업자나 대부중개업자로 등록해서 영업을 하고 있다. 정부 입장은 시장 자체가 작으니 클 때까지 두고 보자는 것인데 언제까지 두고 볼 것인지는 대책이 없는 상태. 자칫 대형사고가 터질 수도 있다. 국내  P2P대출 기업의 누적대출액이 1100억원을 넘어서며 1년 안에 200%의 성장률을 보이기 때문에 모럴해저드에 대한 대책이 시급한 상황이며, 법 개정을 논의해야할 때가 아닌가 싶다.

 

-> 결론 : P2P 대출 상품에는 다양한 상품이 있는데, 업체가 제시하는 수익률보다는 제대로 상환할 수 있는 능력을 갖췄는지에 대해 파악을 해야 할 필요가 있다. P2P대출의 리스크는 고스란히 투자자에게 전가되는만큼 개인투자자들 스스로가 리스크에 대한 충분한 파악을 하고 P2P대출에 임해야 할 것.