[손에 잡히는 경제] 재건축 및 초과이익 환수 제도

Q) ‘재건축 초과이익 환수제도’란?

>재건축을 통한 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10%~50%를 세금으로 내도록 한 제도
>쉽게 말해 살던 집을 재건축했는데 재건축 이후 집값이 많이 오르면 그 가격 상승분의 일부를 정부가 걷어감
>2006년 도입되어 2012년까지 부과되었으나, 2013년부터 2016년 말까지 유예됨

Q) ‘정상주택 가격상승분’을 초과했다고 어떻게 판단?

>‘정기예금이자율’과 ‘해당시군구의 평균주택가격상승율’ 중 높은 것을 사용하여 판단
>쉽게 말해 똑같은 지역, 똑같은 평수, 똑같은 조건의 아파트인데 재건축해서 가격 올랐으면 평균보다 오른 것

Q) 재건축할 때 각종 비용이 들어가는 건?

>정상적인 주택가격 상승분과 개발비용은 공제함
>예를 들어, ‘3억’짜리 주택이 재건축 후에 ‘5억’으로 값이 오름
>이익 ‘2억’ 중 정상주택가격상승분 ‘3000만원’과 개발비용 ‘1억’은 공제
>결국 ‘7000만원’은 초과이익
>이 중 ‘3000만원’까지는 세금 면제, ‘3000만원 초과분’은 10~50%세율로 과세

Q) 2014년에 폐지하자는 안이 나왔다?

>YES!
>여당은 부동산 활성화를 위해 폐지하자, 야당은 시행하자고 주장
>결국 유예됨

Q) 그럼 2017년 1월1일부터는 자동으로 시행됨?

>매년 반복되는 상황으로 연장할지, 시작할지, 폐지할지 국회에서 또 갑론을박 있을 듯

Q) 세금 안 내려면 내년 연말까지 완공해야하나? 첫 삽질만 하면 되나?

>조합에서 ‘관리처분 인가신청’을 하면 됨, ‘인가신청서’만 내면 면제가능
>하지만 추진위원회가 결성되고 조합설립이후 건축허가를 받아야하는데 이 기간이 최단1~2년
>지금부터 서둘러도 빠듯하다!

Q) 과거 시행됐을 당시에 강남 비싼 아파트 가격 잡아보자는 취지였는데, 강남이 아니라 오히려 다른 지역에서만 적용됐다는 소문?

>그 당시 강남, 서울에 재건축이 별로 없었음
>2009년 경제위기 이후 거의 주택시장 약세였음

Q) 이 제도가 다시 시행되면 재건축시장이 또 다시 위축될까?

>상당기간 영향을 미칠 것
>시장 전체적으로 침체의 여지가 있다!

Q) 재건축비용 공제하고, 이익의 최대 절반을 가져간다고 재건축 안 할까?

>재건축을 막는 것이 아니라 좀 줄이는 것
>이익이 사라지는 것이 아니라 줄어드는 것 뿐
>큰 틀에서 재건축은 추진되어야한다
>전세난, 수급 불균형 발생하니까

Q) 내년 연말쯤 또 유예할거냐 시행할거냐 논란 있을 듯, 개인적으로 어떻게 생각하나?

>과거엔 필요했다, 그러나 지금은 그다지 필요하지 않다
>‘미실현이익’에 세금을 부과하는 꼴
>결국 다시 이 부과금을 양도세에서 공제해줌
>구태여 미리 걷은 후 이중으로 일하지 말고, 처음부터 양도소득세로 걷으면 됨